En nuestro país los créditos hipotecarios se pagan usando métodos de amortización. Los dividendos se componen de dos líneas: interés y capital. Durante los primeros años la cuota considera un mayor porcentaje de interés y poco a poco aumenta el monto de la línea del capital. Un ejemplo es que, si la cuota del dividendo es de $430.000, cerca de $300.000 irán al pago de intereses y sólo los $100.000 restantes a la amortización del crédito hipotecario.
Considerando lo anterior, es que no da lo mismo en qué momento prepagar el préstamo. Si el cliente tomó un crédito a 30 años, le conviene realizar un prepago parcial hasta los 10 u 11 primeros años, posteriormente no será de gran conveniencia realizarlo, puesto que habrá pagado el mayor porcentaje de intereses”
Desde el punto de vista de los expertos “el mejor escenario sería hacerlo a los cinco años de otorgado el préstamo. Si tiene un crédito de 3.000 UF, a 30 años, con una tasa del 4,2% y un dividendo mensual de $430.000, y abona a su crédito un monto de 450 UF, su deuda se va a reducir 2.550 UF. Su tasa de interés se aplicará sólo al nuevo saldo insoluto, pudiendo bajar en $65.000 el valor del dividendo, por lo que su nuevo dividendo sería de $365.000 aproximadamente, que significa un 15% menos manteniendo los años que le quedan por pagar”.
Por lo tanto, la conveniencia dependerá de cada cliente, el tipo de tasa acordado con la entidad financiera en la cual solicitó el crédito y la cantidad de años que lleva pagando el préstamo.
El Prepago
Las condiciones de los créditos se ajustan al perfil de riesgo de cada cliente, por lo que no todos los préstamos son iguales. Si quiere prepagar su crédito, eso debe estar estipulado en la escritura correspondiente. Y según eso es posible que le cobren una comisión de un dividendo y medio, puede ser sin costo y también puede que no se lo permitan. Por eso es de suma importancia saber las condiciones de prepago que tiene su crédito.
También es importante considerar que el prepago puede ser parcial o total. El prepago tiene dos opciones: puede disminuir el plazo y mantener el mismo dividendo, pagando antes su hipoteca, o disminuir el dividendo y mantener el plazo. La mayoría de los bancos no permiten acortar los plazos, sólo las mutuarias ofrecen la posibilidad de rebajarlo.
Lo que no debe olvidar desde un principio, es tener en cuenta lo estipulado en la escritura y las cláusulas acordadas con la entidad bancaria o financiera en la cual solicitó su crédito hipotecario.
Fuente: LUN