“De manera temprana nos preocupamos de todas las aristas de un proyecto“
Leonado Galvez, en entrevista destacada, se refiere, desde dentro de la industria, a lo que está ocurriendo con los permisos de edificación en el mercado nacional
A continuación, los invitamos a leer la entrevista completa publicada en la sección “destacadas” de la revista Economía y Construcción:
“Creo que el foco de la discusión debe estar en tener Permisos de Obra Nueva válidos y aceptados por todas reparticiones estatales, no solo por las DOM, y que una vez emitido no sea posible dar pie atrás por ninguna otra repartición”, señaló el Gerente General de TREI.
¿Cuál es el proceso y metodología para aprobar un permiso de edificación?
El proceso es uno solo y está indicado en la OGUC y LGUC. Se ingresa la solicitud de permiso de obra nueva a la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente. Posteriormente la DOM entrega un acta de observaciones las que deben ser subsanadas en un plazo de 60 días. Luego, la DOM evalúa si las observaciones fueron subsanadas y en caso positivo finalmente aprueba el Permiso de Obra Nueva.
En este proceso, ¿cómo se garantiza que el aumento de la densificación sea un aporte al desarrollo urbano planificado?
La densificación del uso de suelo no es algo que defina la inmobiliaria, sino que viene dado por Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) que son los siguientes: El Plan Regional de Desarrollo Urbano; El Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano; El Plan Regulador Comunal; El Plan Seccional; y El Límite Urbano que entre todas ellos dan los lineamientos urbanos que deben someterse los proyectos inmobiliarios. Por otra parte, cuando la inmobiliaria estudia un terreno con potencial de desarrollo, se solicita a la DOM un Certificado de Informes Previos (CIP) de aquel terreno individualizado con un ROL único, este que indica las normas urbanísticas y densidades que se deberán cumplir en el desarrollo del proyecto.
¿Qué documentos y estudios (técnicos, medio ambientales y sociales) son necesarios preparar y entregar?, ¿y qué instituciones participan a lo largo de todo el proceso?
En TREI tenemos un protocolo que para todos los Permisos de Obra Nueva realizamos una Consulta de Pertinencia Ambiental ante el SEA (Servicio de Evaluación de Ambiental). En este procedimiento el SEA se pronuncia si el proyecto inmobiliario debe o no someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). El proceso de consulta arroja como resultado un pronunciamiento oficial de la autoridad ambiental, lo que nos ayuda a avanzar con mayor seguridad en el desarrollo de nuestros proyectos.
¿Este proceso es único o varía según la interpretación de cada comuna?
En rigor es un proceso normado a nivel nacional y no debería quedar espacio a la interpretación de cada comuna.
¿Cuál es la participación que tiene la comunidad y el entorno en la aprobación de un permiso de edificación?
En TREI Inmobiliaria nos hemos tomado muy en serio la participación de las comunidades, es por eso que comenzamos a conversar con todos los vecinos de nuestros proyectos de modo escuchar y acoger en la medida de lo posible sus aprehensiones. En esta misma línea es que la Cámara Chilena de la Construcción lanzó el mes de marzo el Manual de Relacionamiento Comunitario justamente apuntando a este objetivo.
Cada año se van generando nuevas exigencias en aspectos medio ambientales, técnicos y administrativos, entre otros: ¿Cómo se van incluyendo en el proceso de aprobación de un permiso estas indicaciones, que se suponen vienen a mejorar y a actualizar el proceso, y principalmente el ecosistema?
Entre los temas que han tomado mayor relevancia el último tiempo son los de cumplimiento ambiental y los relacionados a la Ley de aporte al Espacio Público, donde se incluyen las normativas de movilidad que deben ser aprobadas en un informe de mitigación vial (IMIV). Esta normativa viene a generar un ordenamiento en el crecimiento urbano por densificación y se aplican las correspondientes mitigaciones tanto viales como de movilidad, las que se ven reflejadas en mejorar la calidad de las calles, veredas, espacios públicos, señalización, ciclo vías, etc. Todo esto ayuda al relacionamiento con comunidades. En la inmobiliaria contamos con un grupo especializado de profesionales que analizan los proyectos en 360 grados, de modo de levantar de manera temprana todos los potenciales puntos a considerar en el desarrollo de un futuro proyecto.
¿Un permiso de edificación aprobado puede ser luego apelado en alguna instancia técnica o administrativa, judicial, medio ambiental, u otras, y resultar desaprobado?
Efectivamente, no es algo que diga yo, sino que es de conocimiento popular que ha habido permisos de obra nueva que han sido revocados. En la V región las principales causas de revocación de permisos han tenido que ver con temas ambientales. De este modo, hay que intentar de prever todos los factores para que los proyectos estén cubiertos no solo desde el punto de vista de los requisitos que impone la Dirección de Obras Municipales, sino que considere todas las aristas.
¿Cuánto afecta a los inversionistas este escenario de incertidumbre?, ¿ha frenado llevar adelante nuevos proyectos?
Sin duda es una muy mala señal a la inversión, ya que va en detrimento de tener mayor certeza jurídica. La instancia de aprobación de permisos debería ser una sola, y al existir revocaciones posteriores se da la señal por parte del estado de que la institución que aprobó el permiso de obra nueva, no lo aprobó correctamente, es decir, una institución estatal se ve invalidando a otra. Este escenario es tremendamente negativo para el país, lo que impacta en un desincentivo a la inversión, esto se traduce en menos desarrollo de
proyectos, lo que evidentemente trae consigo una baja en la cantidad de empleos que la industria de la construcción puede dar.
¿Con lo que ha pasado en Ñuñoa se abre la posibilidad de judicializar todos los permisos ya otorgados revocándolos?, ¿cuántas mejoras necesita la metodología de aprobación de permisos?
La judicialización de los permisos de obra nueva no es algo nuevo, sin embargo, de un tiempo a esta parte se ha incrementado exponencialmente. Tal como explicaba anteriormente, mi visión es que si el estado a través de sus reparticiones (cualquiera sea) entrega una autorización para desarrollar un proyecto, esta autorización debe ser a firme. Como hemos visto, por un lado las direcciones de obra entregan un permiso y es el mismo estado a través de las cortes de apelaciones quienes terminan revocando permisos. Creo que esto no le hace bien al país, debilita la institucionalidad y se genera la sensación de que los permisos de obra ya no son un instrumento robusto que respalde el desarrollo de proyectos.
¿Existen seguros de construcción para situaciones como la que se vivió en Ñuñoa, dónde se paralizó un proyecto?
No soy experto en materias de seguros. Muchos seguros sí cubren paralizaciones de obra, sin embargo, no sé que pasa en el caso de que una obra de un minuto a otro deje de tener permiso vigente. En general el sistema financiero da fe de que los permisos de obra son un instrumento robusto, por eso es tan grave que se debilite este instrumento.
El actual gobierno retiró de la Contraloría General de la República el decreto N°2 que modifica el Decreto Supremo N°47 de 1992 y que establecía cambios, en particular, en la caducidad de los permisos de edificación otorgados por la Direcciones de Obras Municipales. Ante lo sucedido en Ñuñoa, ¿crees que se está dando una buena señal al mercado o se está generando una incertidumbre que va a disminuir la inversión, judicializar los permisos y hacer esperar más tiempo a las familias para obtener una solución habitacional definitiva?
Creo que el foco de la discusión debe estar en tener Permisos de Obra Nueva válidos y aceptados por todas reparticiones estatales, no solo por las DOM, y una vez emitido no sea posible dar pie atrás por ninguna otra repartición. El decreto mencionado sin duda ayudaba a otorgarle mayores certezas al sistema, debido a que permitía extender el permiso bajo ciertas circunstancias. Con el retiro del mismo ya no será posible. El caso de Ñuñoa sin duda es emblemático, porque más allá de lo que ya hemos comentado largamente sobre los permisos, destruyó más de 1.000 empleos justamente en un contexto país que es donde más se necesita recuperar puestos de trabajo.
Fuente: Revista Negocio & Construcción